Динамика спроса на рынке новостроек Сочи: дефицит доступных предложений

Территория города-курорта Сочи является наиболее привлекательной c точки зрения инвестиций зоной Черноморского побережья. Это связано с интенсивным развитием курортной, развлекательной, общественно-деловой и транспортной инфраструктуры города, а также комплексным возведением спортивных объектов в преддверии Олимпийских игр. Данные факторы создают предпосылки для становления Сочи как курорта международного значения, что, в свою очередь, повышает привлекательность города с точки зрения инвестиций в высококлассные объекты жилой и апартаментной недвижимости.

Рынок жилой и апартаментной недвижимости Сочи характеризуется относительно большим объемом предложения. По оценкам аналитиков компании MACON Realty Group, по состоянию на декабрь 2012 г. общее количество квартир в объектах бизнес- и элитного классов, находящихся в остатке, составило 14 374 единиц.

Значительный объем предложения обусловлен наличием на рассматриваемом рынке апартаментных комплексов и гостиниц, включенных в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, и предназначенных для размещения участников и зрителей Олимпийских игр. После проведения Олимпиады апартаменты во всех подобных комплексах будут продаваться на открытом рынке. На долю таких объектов приходится 10 513 квартир, что в относительных показателях составляет 73,1% от общего количества квартир бизнес- и элитного классов, находившихся в остатке на декабрь 2012 г.

Следует отметить, что с 2007 по 2009 гг. прослеживалась тенденция к переориентации спроса на более дешевое жилье, что было обусловлено кризисными явлениями в экономике, повлекшими за собой снижение платежеспособности покупателей. Этим и объясняется повышение в рассматриваемый период доли сделок с объектами эконом-класса. С начала 2010 г. и по сегодняшний день можно говорить о постепенном увеличении доли сделок с объектами бизнес- и элитного классов при сохранении роста в экономичном сегменте. Активное развитие рынка, которое наблюдалось приблизительно с 2000 г., основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на рынке жилой и апартаментной недвижимости Сочи в течение данного периода возрастало, достигнув к 2007 г. значения 4 221 единиц. В 2007 г. оно, главным образом, стало зависеть от не рыночных механизмов формирования спроса и предложения: после оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских Игр 2014 г. цена квартир существенно возросла (в диапазоне от 25% до 150%, в зависимости от проекта).

Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и существенно сократил продажи. Общее количество совершенных за 2008 г. сделок составило 3 246 ед., что на 23,1% ниже значения за 2007 г. Кризисный период, который привел к снижению платежеспособности потенциальных покупателей, еще более значительно сократил количество сделок по сравнению с предыдущими годами: в 2009 г., по оценкам MACON Realty Group, было совершено 2 233 сделки (-31,2% по сравнению с 2008 г.).

С начала 2010 г. стал прослеживаться рост активности потенциальных покупателей и, как следствие, рост количества сделок. Данная тенденция наблюдалась и на протяжении 2011-2012 гг. Количество сделок в 2012 г. составило 4 577 ед., что на 8,4% превышает докризисное значение. Увеличение общего количества сделок достигается, в основном, за счет объектов эконом-класса. В сегменте бизнес- и элитного классов количество сделок остается существенно ниже докризисных показателей (на 45,0% ниже аналогичного показателя за 2007 г.). По оценкам MACON Realty Group, наибольшее количество сделок на рынке жилой и апартаментной недвижимости города-курорта Сочи в бизнес- и элитном классах совершается с объектами, стоимость которых находится в пределах 100-130 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом оптимальным бюджетом покупки является сумма в 10-15 млн. руб. Именно в этой категории за 2012 г. было совершено 42% от общего количества сделок.

Следует отметить, что незначительное количество сделок с объектами, бюджеты покупки которых составляют менее 6 млн руб., обусловлено отсутствием достаточного количества предложений. Потенциал исследуемого рынка на сегодняшний день составляет, по нашим оценкам, около 1,5 тыс. сделок. Однако данное значение достижимо только при наличии более доступных предложений.