Красная Поляна: рынок стабилен

Еще семь лет назад рынок недвижимости места, ставшего всемирно известным горнолыжным курортом — поселка Красная Поляна и некрупного села Эсто-Садок — находился в упадке, причем ситуация не сдвинулась с мертвой точки даже после того, как стало известно о проведении в Сочи Олимпийских игр. Драйвером изменений стали конкретные планы организаторов Игр, выразившиеся в полном дорогостоящем переустройстве горнолыжной части курорта.

Большая стройка: что в наличии

Кроме построек, непосредственно относящихся к Играм, в Красной Поляне было возведено значительное количество объектов инфраструктуры. Причем речь идет не только о вспомогательных строениях, обслуживающих индустрию развлечений и туризма, включая многочисленные отели и апартаменты, предназначенные для проживания спортсменов и обслуживающего персонала, которые после окончания Игр планировалось вывести на рынок жилья. В Красной Поляне было построено и немалое количество жилых комплексов самых разных классов. Всего с начала «большой Олимпийской стройки» и до момента проведения Олимпиады на этой территории было сдано либо готовилось к сдаче более 250 тысяч квадратных метров жилой недвижимости под продажу.

Сейчас стройка в Красной Поляне фактически остановилась, поскольку цикл первоначального строительства завершен, а новые проекты на территории в развитие не пошли. Один жилой комплекс элит-класса («Зимний дворец») находится в законсервированном состоянии, два («Романовск» и «Монте Роза») готовятся к завершению строительства и планируются к сдаче до конца этого года. Все остальные жилищные проекты (не считая ряда поселков шале, о которых речь пойдет ниже) в Красной Поляне представлены комплексами, сданными еще до начала Олимпиады. Суммарно это больше двух тысяч квартир. Их площадь составляет в совокупности почти 150 тысяч квадратных метров, причем более 85% этих квадратных метров находятся в составе апартаментов, а не квартир. Фактически квартиры предлагаются лишь в нескольких ЖК, в том числе, как ни странно, в нескольких «клубных домах». Такая раскладка, принятая застройщиками на ранних этапах разработки проектов, обусловлена желанием сократить накладные расходы на то, что впоследствие вряд ли будет оценено потребителем (поскольку считается, что покупателей, для которых жилье в Красной поляне становится единственным, очень мало, и предварительный мониторинг рынка многократно подтверждал этот факт).

Распределение недвижимости по территории Красной поляны крайне неравномерно. Более трех четвертей объема жилой недвижимости находится в селе Эсто-Садок, сам поселок Красная Поляна застроен значительно меньше, что объясняется близостью природоохранной зоны и сложностью с согласованием проектов планировки территории, а также изначально более слабым уровнем инфраструктуры.

На «бизнес-класс» приходится, по факту, более 70% жилья Красной поляны, причем соотношение значительно сместилось в сторону ухода от элит-класса в процессе реализации многих проектов. Но самый большой вклад в этот сегмент внес выход на рынок «Горки Города» с его полутора тысячами апартаментов, продажи в котором открылись буквально несколько недель назад. Столь большое количество жилой площади, изначально предназначавшейся для размещения спортсменов Олимпийских игр, иностранного обслуживающего персонала и гостей игр, не могло не оказать серьезнейшего влияния на состояние рынка. Однако в силу небольшого количества времени, прошедшего с момента данного события (одномоментного вывода столь большого количества апартаментов на рынок), накоплено слишком мало данных, чтобы адекватно его оценить. Отметим лишь, что начало продаж этих апартаментов серьезно понизило среднюю площадь квартир и апартаментов по Красной Поляне: сейчас она составляет всего 66 квадратных метров против 76, регистрируемых ранее, окончательно сместив баланс в сторону однокомнатных квартир — сейчас они составляют более 43 процентов предложения (двухкомнатные квартиры представлены 36 процентами; таким образом, на долю трех- и более комнатных квартир и апартаментов приходится менее 20% предложения в новостройках).

Кто является основным застройщиком Красной Поляны? Как правило, это частник. 75% объектов, относящихся к многоквартирным зданиям, возведено именно частными предпринимателями и небольшими компаниями. А сегмент эконом-класса (весьма мало здесь представленного — его объем не превышает 10%) в Красной Поляне — вотчина частных застройщиков на все 100%.

Стабильный спрос сейчас поддерживается в единственном сегменте — «евро-двухкомнатных» квартир (с совмещенной с гостиной кухней и отдельной спальней) и квартир-студий. Большинство такого жилья имеет площадь, не превышающую 50-55 квадратных метров. Средняя стоимость такого жилья сейчас находится в диапазоне между пятью и семью миллионами рублей, причем это справедливо и для многоквартирных домов (в том числе принадлежащих к бизнес-классу), и для «клубных». При этом разрыв между таким жильем и многокомнатными квартирами в качественно построенных многоквартирных домах с развитой инфраструктурой достаточно высок и составляет около десяти-пятнадцати миллионов рублей.

Средняя стоимость квадратного метра в поселке Красная Поляна сейчас установилась в районе, немного превышающем сто тысяч рублей. Эсто-Садок отличается более высоким уровнем цен: квадратный метр тут стоит в среднем уже дороже 122 тысяч рублей — это обуславливается близостью к горнолыжным комплексам и более развитой транспортной инфраструктурой.

Девелоперы нащупывают форматы

Интересной особенностью рынка «первички» в том виде, в котором он существует сейчас в Красной Поляне, является полное отсутствие организованных коттеджных поселков — этот сегмент представлен двумя десятками разрозненных строений, предлагаемых частниками, причем большинство из этих домов имеют заметные невооруженному глазу проблемы с инфраструктурой и/или инженерными сетями. Очевидно, это упущение не могло долго оставаться незамеченным, и сейчас ряд девелоперов начал реализацию проектов по «поселкам шале», которые уже показывают серьезную востребованность, особенно в бизнес-классе. Один из таких поселков вот-вот начнут строить в микрорайоне Садовом Красной Поляны; площадь участков в нем варьируется от 10 до 35 соток, а стоимость земли оценивается в полтора миллиона за сотку.

При этом причина, по которой изначально девелоперов не интересовали дома подобного типа, заключается в том, что жилье здесь во многом рассматривалось как второе для большинства покупателей. При этом квартиры имеют значительно большую привлекательность для покупателя, чем дома, поскольку содержание и обслуживание участка с домом без круглогодичного проживания сопряжено с целым рядом трудностей.

Еще одна причина заключается в том, что найти подходящий участок для жилья такого типа становится все труднее. Все привлекательные с точки зрения строительства территории и в Красной Поляне, и в Эсто-Садке уже заняты. Таким образом, возведение новых проектов будет связано с точечной застройкой, что серьезно ограничивает параметры планирования и строительства. Правда, при этом часть земли, пригодной для строительства, в обоих поселках находится в федеральной собственности и фактически пустует, но в будущем эта ситуация может измениться.

С чем связывают девелоперы и риэлторы развитие рынка на этой территории, где сейчас проводится всего около двух сотен сделок ежегодно? Прежде всего, с нормализацией ситуации в стране, на фоне которой ежегодный рост стоимости жилья станет обусловленным экономически (помимо, разумеется, инфляционных параметров). Возможно, толчок для роста интереса покупателей будет связан с дальнейшим развитием горнолыжных курортов, в том числе с планируемым объединением всех трасс в общую зону катания, проект которой рассматривается уже несколько лет. Вполне возможно, что положительный вклад внесет и открытие в Сочи игорной зоны, однако эксперты уверены, что пока говорить об этом преждевременно.