Александр Самодуров: Рынок Сочи ожидает перенасыщенность предложения в бизнес- и элитном сегментах

Вице-президент международной компании NAI Becar Александр Самодуров##

Чем ближе старт Олимпиады, тем ощутимее лихорадит рынок недвижимости Сочи. С одной стороны, число новостроек растет, с другой – ограничение на строительство напрямую влияет на развитие событий. О ценах на квартиры, а также о том, кто сегодня покупает жилье в Сочи, и чего ожидать покупателям в постолимпийский период, Novostroy-Sochi беседует с вице-президентом международной компании NAI Becar Александром Самодуровым.

Александр, недвижимость какого сегмента сегодня представлена в Сочи наиболее широко? Какой формат жилья может считаться самым перспективным?

На мой взгляд, наиболее перспективный сегмент недвижимости – это жильё комфорт-класса. Спрос на него есть и сейчас, не уменьшится он и после Олимпиады. Исторически сложилось, что Сочи – место отдыха для людей, которые привыкли к «комфорту», и их предпочтения рынок полностью удовлетворяет.

Что касается рынка жилья бизнес- и элит-класса, то он глобализован; покупатель такой недвижимости рассматривает варианты приобретения не только в Сочи, но и в других регионах. Это и Испания, которая дает хорошие предложения по бизнес-классу и «элитке», и южный берег Франции, а кроме того – Италия, Греция, Дубай, Болгария, экзотические направления (Таиланд, Бали). Конкурировать будущей Олимпийской столице с ними сложно: город не является элитным мировым курортом, поэтому сегодня предложение в этих сегментах значительно превышает спрос потенциальных клиентов.

Означает ли это, что после Олимпиады в Сочи элитное жилье подешевеет – ведь строят много, и огромное количество квартир выйдет в продажу после Игр, а желающих приобрести премиум-недвижимость, как выясняется, не так уж и много?

Цены на сегмент бизнес- и элит-классов несколько снизятся. Девелоперы постараются вводить какие-то скидки, разовые акции, специальные предложения, но не думаю, что произойдет тотальное значительное снижение цен. Вообще такая ситуация с ценами связана с высокой себестоимостью строительства. В Сочи она выше, чем в Москве и Московской области. В городе мало площадок для сооружения объектов, а те, которые есть, очень сложны по геологическим параметрам: где-то нужно проводить противооползневые мероприятия, например, строить подпорные стены, в некоторых случаях необходимо бороться с заболоченностью, как в Имеретинке. Все без исключения объекты недвижимости проектируются на девятибалльную сейсмичность, чего нет в московском регионе. Это накладывает серьезные требования на проектирование и строительство: нужно больше металлоконструкций, нужно больше высококлассного бетона для сейсмоустойчивости – все это повышает себестоимость. Она высокая, и цены не опустятся ниже её уровня. Сейчас цены стабильные, и вряд ли стоит ожидать больших колебаний до Олимпиады. После Игр сегменты бизнес- и элитной недвижимости могут немного подешеветь.

А кто будет покупать апартаменты по окончании Олимпиады, и главное – как быстро такие объекты найдут своего покупателя?

Для покупателей такие объекты, безусловно, будут представлять интерес. Что это за покупатели? Прежде всего, жители Российской Федерации с высоким уровнем дохода, которые планируют приобретать жилье в нашей стране, а не за границей. По окончании Олимпийских игр на рынок будет «выброшен» достаточно большой объем недвижимости: многие объекты, предназначенные для размещения гостей соревнований, представителей СМИ (например, отели в Имеретинской долине), планируется конвертировать в апартаменты – с такими проектами уже выступили многие компании.

На девелоперов будет оказываться сильное давление со стороны банков: проекты строятся на кредитные деньги, и кредитное плечо достаточно высокое. У многих проектов соотношение собственных и заемных средств не 30/70, а 20/80, в некоторых случаях и 10/90. Естественно, банки будут настаивать на том, чтобы оплаты по кредитам происходили в срок. Девелоперы выведут весь объем апартаментов на рынок, но спрос не будет впечатляющим. Предполагаю, что срок экспозиции некоторых объектов может составить до 5-10 лет.

А как решают проблемы с переизбытком «олимпийской недвижимости» в других странах?

Ситуация у нас уникальная. Дело в том, что в Сочи вся инфраструктура строится «с нуля» – это видно по объему капиталовложений, которые пошли на Олимпиаду. В других странах Игры проводились на базе практически готовой инфраструктуры, на развитых территориях, где уже было много и гостиниц, и других средств размещения. Нигде (по крайней мере, по Зимним играм) переизбытков олимпийской недвижимости я не наблюдал. То небольшое количество апартаментов, которое строилось в Олимпийских деревнях, всегда достаточно хорошо продавалось.

Вернемся к сегодняшнему дню: какие проекты в Сочи сейчас являются наиболее ликвидными, учитывая особенности курортного рынка, – доступные новостройки с недорогими квартирами или апартаментные комплексы?

У людей, которые покупают недвижимость в Сочи (как правило, это жители Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов России), есть определенные требования: наличие консьерж-службы, возможность обратиться к специалисту технической эксплуатации в любое время дня и ночи, услуги по ремонту жилья. С этой точки зрения перспектив больше у апартаментных комплексов комфорт-класса с дополнительными услугами. И в выигрыше оказываются участники рынка, которые предлагают покупателям не просто жилье, но и высокий уровень сервиса.

Выдерживают ли элитные проекты в Сочи конкуренцию с московскими объектами недвижимости? При наличии основного жилья что скорее выберет в качестве недвижимости для отдыха обеспеченный покупатель – апартаменты на черноморском курорте или дом в подмосковном коттеджном поселке?

Хочу отметить, что в целом сейчас в Сочи ситуация со строительством элитных объектов гораздо лучше, чем была еще 10 лет назад. Качество архитектуры, строительства, ландшафтного дизайна приблизилось к московским и даже мировым стандартам. Эти объекты стали действительно конкурентоспособными. Что касается обеспеченного покупателя, например, из Москвы, то он сначала приобретает коттедж в Подмосковье, а потом уже задумывается о недвижимости в курортном регионе. Исключение, пожалуй, составляют люди, которые покупают апартаменты в Сочи для своих пожилых родителей, для их «перебазирования» в более комфортные условия. Для более молодых апартаменты в Сочи могут быть только третьей покупкой – после основного жилья в Москве и подмосковной дачи.

Что можно посоветовать частному инвестору, планирующему выгодно вложить средства в сочинскую недвижимость: купить сейчас, в преддверии Олимпиады и на волне интереса к курорту? Или выждать и приобрести квартиру после Игр, рассчитывая, что курортная недвижимость всегда будет в цене?

Цель любого инвестора – получение максимальной прибыли. В данном случае я бы вообще не рекомендовал инвестору вкладываться в сочинскую недвижимость по причинам, которые обозначил выше – ожидания снижения цен и увеличения срока экспозиции объектов после Олимпиады. Для инвестиционных целей лучше выбирать другие рынки. А вот конечному пользователю, который присматривается к апартаментам для себя, могу посоветовать дождаться момента, когда олимпийский факел погаснет, и начать мониторить сочинский рынок недвижимости. Если цена существенно и не снизится, то предложение совершенно точно вырастет очень серьезно – на «послеолимпийский» рынок будет выведено множество объектов, и выбор у потенциального покупателя появится широчайший.

Что, по вашему мнению, является основным «тормозом» в реализации инвестиционных проектов и развитии сочинского рынка недвижимости?

Ещё недавно на этот вопрос можно было ответить: неразвитая инфраструктура, препоны со стороны властей – долгие согласования и так далее. Сейчас в Сочи многие «больные» вопросы игроков рынка недвижимости уже решены. Так, за счет серьезных госинвестиций улучшилась ситуация по инженерным сетям, власти стали более толерантны по отношению к инвесторам. Основной проблемой для рынка жилой недвижимости в ближайшее время будет перенасыщенность предложением в бизнес- и элитном сегментах. Это затормозит вход возможных инвесторов и реализацию новых инвестиционных проектов в этих сегментах.