Апартаменты – перспективный формат рынка недвижимости Сочи

Со времени появления в России формата апартаментов перспективы этого сегмента недвижимости активно обсуждаются участниками рынка. Покупателей интересует, насколько отечественный вариант соответствует европейскому по уровню сервиса; девелоперов волнует вопрос окупаемости проектов; инвесторы взвешивают «за» и «против» вложений в апарт-отели.

Апартаменты, по сути, это номера квартирного типа, с кухней и ванной комнатой, которые можно арендовать на достаточно продолжительное время, пользуясь при этом комплексом гостиничных услуг. Изначально задуманный как «жилье на время», этот формат во всем мире и развивался в строгом соответствии концепции гостиничной недвижимости: владелец живет в комфортных условиях, а решением насущных бытовых проблем, от вывоза мусора и уборки в помещении до химчистки и заказа продуктов, занимается обслуживающая компания.

В России, в силу специфики менталитета и некоторых особенностей рынка, формат апартаментов претерпел изменения. В частности, число комплексов, где жильцам предоставляется полное сервисное обслуживание, в общем объеме предложения минимально. В основном апартаменты – это квартиры в охраняемых жилых комплексах без права прописки (таковы особенности отечественного законодательства). Апартаменты сегодня можно арендовать или приобрести в собственность. Причем, согласно статистике, в последнее время особенно популярными становятся апартаменты у моря, в курортных городах.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании «MACON Realty Group», рассказывает: «На сегодняшний день первичный рынок многоэтажного жилищного строительства Сочи бизнес- и элитного классов представлен 26 проектами, при этом в рамках практически каждого объекта предлагается такой тип недвижимости, как апартаменты». По словам Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании «Blackwood», при этом гостиничное обслуживание, аналогичное сервису в европейских жилых комплексах, представлено в единичных сочинских проектах. В их числе – «Карат» (компания «Снегири Девелопмент») и «Камелия» («Галс Девелопмент»). По большей части сочинские апартаменты являются таковыми только в юридическом смысле, поскольку в них нельзя прописаться. «Не работает», по словам Ольги Широковой, и система обслуживания управляющей компанией, когда в «не сезон» в отсутствие собственника на курорте апартаменты сдают в аренду. «Заявлено подобных историй было много, – отмечает Ольга, – реализованных – единицы». Эксперт упомянула лишь один комплекс в Сочи, где сегодня существует подобная схема – «Катерина Альпик» (Красная поляна).

Илья Володько подтверждает эту точку зрения: «Несколько объектов пытались реализовать аналогичные схемы, однако, в реальности ни один из них пока не заработал. Существуют объективные причины, в связи с которыми данный сегмент развивается довольно медленно. Главная из них заключается в том, что само существование такого формата предполагает стабильный туристический поток в течение круглого года. Такой поток существует исключительно на крупнейших мировых курортах, их не так много. В качестве примера можно привести курорты Лазурного берега Франции или Майами в США. Вопреки устоявшемуся стереотипу, этот сегмент и за границей развит довольно слабо. Фундаментальных предпосылок для развития данного сегмента в Сочи нет».

Следует отметить, что в Центральном и Хостинском районах Сочи, где строится основная часть новых комплексов элит- и бизнес-класса, действуют ограничения по возведению жилых объектов у моря. А поскольку «целевая аудитория» такой недвижимости заинтересована в максимальной близости жилья к побережью, то формат апартаментов – оптимальное решение для девелоперов. Юридические формальности соблюдены, покупатель получает интересующий его продукт. А вот дальше – по пути предоставления комплекса гостиничных услуг – дело развиваться не желает. Возможно, причины в общей ситуации на сочинском рынке недвижимости.

Илья Володько утверждает: в целом слабым местом Сочи остается низкая комфортность курорта. И перечисляет основные «минусы», с которыми сталкиваются покупатели сочинской недвижимости: «Железная дорога, проходящая вдоль побережья прямо перед морем (соседство с пляжами негативно и по чистоте, и по шумности); плохо благоустроенные пляжи (грязь, мусор, валуны, буны, волнорезы и прочее); большая территория пляжей закрыта для доступа всевозможными ведомственными санаториями (что, по сути, продолжает превращать Сочи не в открытый, а в номенклатурный курорт, как при СССР); низкий уровень сервиса при высоких расценках; не развита инфраструктура развлечений».

Вместе с тем, несправедливым было бы не упомянуть и о преимуществах Сочи. Этот город, по мнению Ильи Володько, будет популярен всегда, в силу его уникальных составляющих – морской, горнолыжный, бальнеологический и рекреационно-туристический курорт в пределах одного населенного пункта. «Национальные курорты всегда привлекает внутреннюю аудиторию. Однако умение получать от этого доход требует отдельных усилий. Определенные подвижки в этом направлении уже сделаны, чему способствует рекламный потенциал города в рамках таких знаковых мероприятий как Олимпиада 2014 г., Формула 1, Чемпионат мира по футболу в 2018 г.», – говорит эксперт.

При определенных усилиях девелоперам, возможно, удастся привлечь и надолго удержать интерес покупателей к сочинской недвижимости. И, возможно, важную роль в этом процессе сыграет именно формат апартаментов, как один из самых перспективных для города у моря.