Смена приоритетов на рынке недвижимости Сочи привела к дисбалансу спроса и предложения

Согласно официальной информации, предоставленной администрацией Сочи, на сегодняшний день в городе насчитывается 819 новостроек в разной стадии готовности. Сколько новых домов в Сочи на самом деле, риэлторы ответить затрудняются: как известно, сегодня здесь идет активная борьба с самостроями, которые возводят без соответствующих разрешений. Актуален для первичного рынка курорта и вопрос качества жилья. Подавляющее большинство потенциальных покупателей уверено в том, что новый дом, выстроенный в точном соответствии СНИП, найти почти невозможно.

На 400 тысяч жителей в Сочи приходится около 150 частных маклеров и риэлторских компаний. При довольно внушительном объеме предложения спрос на новостройки практически отсутствует. Волна олимпийской эйфории, впрочем, как и посткризисные страхи покупателей, в прошлом, а повсеместное строительство продолжается. Но покупателей новых квартир, по наблюдениям риэлторов, становится все меньше. Некоторые проекты реализуют годами, и за это время стоимость квадратного метра в них снизилась в три-четыре раза. Эксперты объясняют: до кризиса цена недвижимости в Сочи была завышена в среднем на 20% во всех сегментах, сегодня же можно наблюдать естественный спад «ценовой истерии». Особенно ощутимо эта тенденция проявилась в сегменте коммерческой недвижимости, где стоимость квадратного метра с отметки в 8 тысяч евро (2008-й г.) откатилась до уровня в 150 тыс. руб.

На ситуацию на рынке первичной недвижимости в Сочи напрямую повлияло олимпийское строительство. Согласно статистике, ежегодно число туристов на российских курортах увеличивается на 7%-10%. В Сочи же произошел обратный процесс: в связи с превращением города в «масштабную стройплощадку» отдохнуть здесь не удается. Смена приоритетов привела к тому, что город теряет целевую аудиторию. Это также сказалось на уровне цен: с начала 2012-го года квартиры в Сочи подешевели на 2%-3%; если сравнивать ситуацию с 2009-м годом, то стоимость квадратного метра снизилась на 7%-15%, а в сопоставлении с докризисным периодом – на 30%-40%.

В последние годы на рынке новостроек Сочи прослеживаются две основные тенденции: рост интереса к скромным по площади квартирам и более полярное разделение предложения на эконом-, премиум- и бизнес-класс. В сегменте бизнес- и премиум-класса на сочинском рынке сегодня представлено немногим более трех десятков проектов; средняя стоимость квартир в новостройках категории «бизнес» составляет от 100 тыс. руб. за кв. м.

Недвижимость так называемого массового спроса представлена на сочинском рынке гораздо более широко. При этом 70% покупателей доступного жилья – жители других регионов России. Стоимость квартир в дешевых новостройках, расположенных в отдалении от береговой линии, варьируется от 27 тыс. руб. за квадратный метр (на этапе котлована) до 40 тыс. руб. за кв. м в готовом проекте. Что касается площади квартир, то до кризиса пользовались спросом варианты от 60 до 90 кв. м; сегодня же самыми ликвидными являются однокомнатные квартиры стандартной планировки (не студии) площадью до 30 кв. м. Такие квартиры обычно сдаются в состоянии под черновую отделку, а ремонт в них обходится владельцу не дешевле 7 тыс. руб. за кв. м.

По данным компании Penny Lane Realty, вплоть до старта сочинской Олимпиады цены на новостройки будут колебаться незначительно. В ближайшие год-два можно ожидать некоторого повышения спроса. После Олимпиады, в 2016-2017, число желающих продать недвижимость на курорте, вполне вероятно, будет в несколько раз превышать количество тех, кто захочет ее купить.