Евгения Старкова: «К концу года квартиры в качественных новостройках Сочи подорожают на 10%»

Строительство чуть более 100 000 квадратных метров жилья в Сочи в 2016 году было приостановлено, причём перспективы продолжения реализации проектов достаточно туманны. Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова рассказывает, как не стать жертвой недобросовестного застройщика и что происходит с жилищным рынком города-курорта.

В чем, на ваш взгляд, отличие жилищного рынка Сочи от рынка Москвы? Можно ли говорить, что конкуренция за покупателя в Краснодарском крае ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге?

Безусловно, отличие существенное. Помимо разных функций этих городов (столица-курорт) и соответствующего спроса, рынок недвижимости Сочи прошёл совсем другие стадии формирования и развития. Строительный бум здесь пришёлся на 2008-2013 годы после объявления Сочи столицей Олимпиады 2014 года. С этого периода началась усиленная борьба с самостроем, благодаря комплексным проектам и развитию инфраструктуры выросло качество недвижимости, статус города.

Если в 2014 году мы наблюдали на рынке некоторое затишье, связанное с проведением Олимпиады (покупатели заняли выжидательную позицию, оценивая риски становления Сочи никому ненужным «городом-призраком» после грандиозного события), то уже к зимнему сезону 2014-2015 годах спрос вырос на 50% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Волатильность рубля, снижение покупательной способности населения, запрет на выезд за границу силовикам подстегнули дополнительный интерес к недвижимости города.

Мораторий на строительство в 2013-2014 годах позволил регулировать предложение, которое увеличилось за предыдущие годы в десятки раз. Сейчас на рынке Сочи насчитывается чуть более 1 млн квадратных метров многоквартирных домов в стадии строительства. Покупателю есть из чего выбирать, поскольку рынок достаточно насыщен в каждом сегменте: здесь строятся как элитные объекты, так и бизнес-класс, и эконом.

Что касается уровня продаж, то всё же нужно понимать: курортная недвижимость – это не первоначальная необходимость. В то время как в Москве на квартиры бизнес-класса спрос может составлять 15-20 лотов в месяц, в Сочи – в сезон до 10 лотов ежемесячно.

Чем вы можете объяснить феномен, что в то время, как цена жилой недвижимости практически во всех регионах России снижается, в Краснодарском крае в 2016 году она выросла в среднем на 5%, а в Сочи так и вовсе на 10%?

Дело в том, что после объявления Сочи столицей Зимних  Олимпийских Игр-2014 город стал демонстрировать собственную динамику цен на недвижимость, которая была заметно оторвана от общей экономической ситуации, тенденций и т.д. В 2008-2013 годах здесь можно было наблюдать неуёмный рост цен за квадратный метр, не коррелирующийся с реальным спросом. В последующий период стоимость начала снижаться из-за не поспевающего спроса и увеличивающегося предложения. С 2015 года наблюдался разворот рынка в рост, который продолжается и сейчас: за прошлый год цены в среднем выросли на 8%.

Сегодня в Сочи в новых проектах иногда квартиры покупают на условиях таймшеринга (разные собственники имеют право пользоваться квартирой определенное время в году). Есть ли примеры таких покупателей в ваших объектах Краснодарского края?

Таймшеринг в целом является интересным форматом, но вряд ли он станет востребованным среди жителей Москвы или Санкт-Петербурга, на которых ориентирована курортная недвижимость города. Учитывая количество рейсов в курортную столицу России, стоимость билетов (от 2000 р.) и время полёта (от 2 часов), москвичам и петербуржцам важна сама идея спонтанно поехать на длинные выходные в свои апартаменты в Сочи, на море. К тому же курорт является всесезонным, поэтому покупатели рассматривают недвижимость здесь не только с целью собственного отдыха, но и как место проведения летних/зимних каникул для своих детей, времяпрепровождения родителей.

Согласно анкетированию наших покупателей, 75% приобретает апартаменты в комплексе «Актёр Гэлакси» для летнего и зимнего отдыха, 15% - для постоянного проживания, остальные – с целью сдачи в аренду. Кстати, если посмотреть популярный ресурс по бронированию жилья в Сочи, то апартаменты под аренду от собственников на неделю в нашем комплексе составят от 40 000 рублей, при этом спрос на такое размещение достаточен.

В Сочи и в других курортных городах края достаточно много неоднозначных застройщиков, например, получивших документы для индивидуального жилищного строительство, но вместо этого строящих многоквартирный дом. Что бы вы посоветовали покупателям, как не стать жертвами таких застройщиков?

Да, такая проблема, к сожалению, всё ещё встречается в Сочи, несмотря на все меры, предпринимаемые властями. По данным экспертов, строительство чуть более 100 000 квадратных метров жилья в городе в прошлом году было приостановлено, причём перспективы продолжения реализации их достаточно туманны. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, покупатели должны внимательно изучать документы по объекту. Самый надёжный вариант – приобретать квартиру или апартамент в комплексе от федеральных девелоперов с репутацией и объёмом строительства в Москве: они соблюдают жёсткое столичное законодательство и транслируют этот опыт на региональные объекты, поэтому, как правило, дольщик будет максимально застрахован от рисков.

К тому же уровень проектов крупных застройщиков значительно выше: это и более качественные материалы строительства, и уникальная архитектура от ведущих бюро. Например, наш «Актёр Гэлакси» спроектировало бюро Speech, по завершению строительства комплекс не раз признавался лучшим в своей категории.

С приходом кризиса можно ли говорить, что больше московских застройщиков стали работать в Краснодарском крае? Почему?

Столичные застройщики максимально чутко реагируют на экономическую ситуацию и спрос, стараясь диверсифицировать свой портфель в соответствии с актуальными потребностями рынка. Однако нельзя сказать, что сейчас регионы, и в, частности, Сочи, становятся для них приоритетом. Рынок Москвы наиболее устойчив к экономическим колебаниям, поэтому при наличии здесь площадок девелоперы стремятся развивать в портфеле различные сегменты жилой недвижимости, в регионах же столичные девелоперы, как правило, запускают единичные проекты.

Какие проекты реализует ваша компания в Краснодарском крае? Готова ли рассматривать расширение географии работ в Краснодарском крае?

Мы присутствуем на рынке Сочи с 2007 года, и за это время ввели в эксплуатацию два проекта: жилой комплекс премиум-класса «Королевский парк» и масштабный объект с апартаментами «Актёр Гэлакси», реализация лотов в котором сейчас в заключительной стадии. Рынок Сочи остаётся в сфере нашего внимания, но сейчас мы сосредоточены на возведении объектов в Москве и ближайшем Подмосковье, а это более 1 млн квадратных метров недвижимости. Для грамотного управления таким портфелем мы видим стратегическую необходимость сосредоточиться на Московском регионе.

Есть ли у вас статистика, каков процент иногородних жителей покупают квартиры в Сочи?

По комплексам «Королевский парк» и «Актёр Гэлакси» первое место среди покупателей занимают москвичи (59%), второе место делят жители Санкт-Петербурга и Екатеринбурга – по 13%. 5% в общей доле спроса занимают жители Перми, приблизительно поровну (около 2%) – жители Сочи и Якутска.

Каков ваш прогноз на цену квадратного метра в Сочи на конец года, на 2018 год?

Рынок недвижимости города продолжит демонстрировать позитивную динамику цен. К концу года рост в качественных проектах может составить до 10%. В следующем году возможна некоторая стабилизация в связи с насыщением внешнего спроса, поэтому стоимость вырастет на 5-8%.