Наталья Козлова: ДДУ - самая надежная схема покупки новой квартиры

Генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова##

Продолжая тему законных путей покупки новой квартиры, Novostroy-Sochi обратился за комментарием к экспертам ОАО «Главмосстрой-недвижимость». О том, какие документы должны быть предоставлены покупателю на момент заключения сделки, чем рискуют потенциальные новоселы, и какая схема приобретения недвижимости может считаться оптимальной, нам рассказала генеральный директор компании Наталья Козлова. 

Наталья, расскажите, пожалуйста, какие варианты покупки квартиры в новом доме можно назвать легитимными, с точки зрения российского законодательства?

Основная схема продажи квартир в новостройках – это заключение договора долевого участия в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ. Сокращенно – ДДУ, но более правильно его называть «договор участия в долевом строительстве», чтобы не путать с дошкольным детским учреждением. При определенных условиях возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП), или договора купли-продажи (ДКП), либо покупка пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Какую из перечисленных схем можно считать оптимальной?

Закон 214-ФЗ и договор на его основании четко определяют ответственность застройщика, права и обязанности дольщика. По этому закону строительство объекта возможно только при наличии правильно оформленных проектных документов, а продажа – не ранее получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Застройщик получает денежные средства от дольщиков на строительство объекта только на основании заключенного (т.е. прошедшего государственную регистрацию) договора участия в долевом строительстве и указывает точные сроки передачи имущества дольщику. В случае нарушения этих двух условий застройщику грозят серьезные штрафы.

Заключение договора долевого участия – надежный формат; вложения клиентов защищены, у покупателя максимальные гарантии. Еще раз отмечу, что ДДУ заключается на основании Федерального закона №214-ФЗ. Данный закон максимально защищает интересы дольщиков.

А в чем заключаются риски для покупателей в случае приобретения квартиры по предварительному договору или путем вступления в ЖСК?

Схема ЖСК на данный момент является легитимной, но при условии, что ЖСК выполняет функцию застройщика и владеет землей на основании права собственности или аренды. Если в схеме ДДУ застройщик несет ответственность перед дольщиками, то в схеме ЖСК получается, что сами члены ЖСК являются лицами, принимающими решения, а ЖСК – застройщиком. Таким образом, члены ЖСК несут ответственность сами перед собой.

Предварительный договор купли-продажи является легитимной схемой только после получения акта ввода в эксплуатацию объекта, когда строительство уже завершено, и привлечение денежных средств по ДДУ невозможно. При этом заключение договора купли-продажи и передача права собственности также не могут быть осуществлены, потому что право собственности еще не возникло. Поэтому заключается ПДКП, а после оформления права собственности на застройщика оформляется его переход на покупателя уже на основании договора купли-продажи.

Предварительный договор безопасен в том случае, если он безвозмездный (то есть не предусматривает передачу денег застройщику), и если в нем прописаны все условия будущей сделки. В частности, нюансы составления в будущем договора купли-продажи, стоимость жилья, сроки исполнения обязательств, порядок оплаты, сроки заключения договора купли-продажи, передачи квартиры в новостройке, качественные характеристики недвижимости.

О наличии у застройщика каких именно документов идет речь, когда мы говорим о покупке недвижимости по ДДУ?

По схеме ДДУ продажа квартир невозможна без наличия полного пакета правоустанавливающих документов по проекту, в который входят, в том числе, разрешение на строительство, опубликованная проектная декларация, документы на землю и заключение экспертизы. Стоит отметить, что каждый ДДУ проходит учетную регистрацию в УФРС. Только после регистрации ДДУ считается заключенным – у застройщика возникает право получения денежных средств на строительство. 214-ФЗ четко определяет ответственность застройщика и защищает интересы дольщика. Застройщик обязан в определенный срок передать объект дольщику, а в случае нарушения сроков – выплатить штраф за каждый день просрочки.