Нежилые помещения в новостройках: для чего их покупают?

По наблюдениям экспертов, к моменту готовности новостройки нежилые помещения, расположенные на первых этажах и предназначенные для коммерческих целей, оказываются распроданными. Конечно, в том случае, если девелопер изначально не планирует использовать их под сдачу в аренду.

Нежилые площади на первых этажах новых комплексов пользуются спросом как у покупателей, так и у арендаторов: здесь можно открыть офис или небольшой магазин, обустроить салон красоты или кафе. «Профиль» помещения во многом определяется уровнем новостройки и ее местоположением. К примеру, в новостройках Сочи в районе Курортного проспекта востребованными будут и офисы, и парикмахерские, и агентства недвижимости. А в жилых комплексах «клубного типа», расположенных в первой линии от моря, в таких помещениях обустраивают внутреннюю инфраструктуру для жильцов дома: открывают массажные кабинеты, рестораны, бутики. Нежилые помещения при этом, как правило, остаются в собственности девелопера и предоставляются в аренду. В масштабных жилых комплексах самые удачные решения – полтора-два десятка нежилых помещений в пределах одного проекта, оформленные в едином стиле и сдающиеся в аренду в формате street retail. Однако реализация таких идей должна продумываться еще на стадии проектирования: нужно учитывать прокладку коммуникаций, обустройство фасадов зданий и другие факторы.

Кто и зачем покупает коммерческие площади

По данным аналитиков, соотношение продажи и аренды нежилых помещений в новостройках составляет 50:50. Но в последнее время девелоперы склонны все же находить покупателей на такие площади. Стоит отметить, что те, кто приобретает нежилые «квадраты», чаще всего делает это с целью дальнейшей сдачи в аренду. По статистике, инвестиции в нежилой фонд, который потом предоставляется арендаторам, окупаются в течение восьми лет. Хотя нередко помещения покупают «под себя», чтобы получить возможность вести бизнес в максимальной близости от купленной в этом же комплексе квартиры.

По некоторым данным, в 80% случаев владельцами нежилых помещений становятся сами жильцы новостроек. Чаще всего здесь открывают офисы, цветочные магазины, кофейни, салоны красоты, бутики по продаже косметики и парфюмерии, стоматологические кабинеты. Многие компании продают такие помещения жильцам новостроек на льготных условиях, со скидкой.

Ограничения на использование нежилых помещений 

На этапе разработки проекта закладываются стандарты, которые зависят от того, что будет организовано впоследствии в нежилых помещениях. Эти стандарты фиксируются в документах БТИ, поэтому сменить статус коммерческого помещения в перспективе будет не так просто. Есть и ряд запретов на использование коммерческих площадей. Так, в жилых комплексах запрещается открывать ночные клубы и казино или обустраивать производственные цеха. Для тог чтобы открыть бассейн или ресторан, нужно выполнить все требования по влаго- и звукоизоляции и четко следовать санитарным нормам. 

Иногда ограничения возникают в связи с дефицитом в районе застройки тех или иных социальных объектов. В этом случае предписание о дальнейшем использовании помещения прописывается в инвестиционном контракте и в свидетельстве о праве собственности. Соответствующие указания поступают от городских властей. 

Технические характеристики

Самым активным спросом, по наблюдениям риэлторов, пользуются помещения с отдельным входом, высотой потолков не меньше 3-х метров и оснащенные электромощностями из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. Лучше, если вход в коммерческое помещение расположен с другой стороны от входа в жилую часть дома (например, парадные – со двора, вход в нежилые помещения – с улицы). Перед потенциальными магазинами и офисами в жилых новостройках должна быть хотя бы небольшая парковка. Если купить такое помещение на ранней стадии готовности новостройки, его рентабельность может составить до 20%.