Ольга Гусева: «Новых проектов в Сочи заявляется все меньше»

В Сочи нередко многоквартирные дома строят на землях, которые принадлежат физическим лицам, продаются не квартиры, а жилые помещения. О том, как не купить «кота в мешке» порталу Novostroy-Sochi.ru рассказывает коммерческий директор УК «Фонд Юг» Ольга Гусева.

С чего начать выбирать квартиру в Сочи людям, которые не живут в Сочи и плохо знают этот город?

Главное - определить цель приобретения.

Если квартира покупается не для постоянного проживания, а для того, чтобы иногда приезжать в отпуск или на выходные, то лучше выбирать районы Сочи-Адлера, которые находятся рядом с береговой линией. Это очень комфортные места именно для отдыха: не самая высокая и плотная застройка, прогулочные зоны, парки, зелень, хорошая экология, можно выбрать удобную и приемлемую по стоимости удаленность от моря.

Если есть желание активного отдыха - то лучше обратить внимание на Красную Поляну, Имеретинскую бухту, где есть и спортивные объекты, и пляжи, и возможность покататься на горных лыжах, велосипеде и т.д.

Если задача - сохранить городской стиль жизни, важно выбирать районы, где можно удовлетворять свои бытовые и социальные нужды. Здесь должны быть детские сады, школы, зоны, которые не пустеют в низкий сезон, с магазинами, местами отдыха, ТЦ, плюс хорошая транспортная доступность, то есть это должна быть городская черта, а не курортная.

Если вы приобретаете недвижимость с целью дохода с аренды, то есть смысл ориентироваться на человекопоток и те места, где любят отдыхать большинство туристов. Это, прежде всего, прибрежные зоны Сочи-Адлера и Имеретенской бухты.

Как выбрать надежного застройщика, если есть желание купить квартиру в новостройке, на что ориентироваться? Как самостоятельно понять, что компании можно доверять?

Есть основные правила, которые не зависят от города.

Если нет возможности приобрести жилье на высокой стадии готовности из-за высокой цены, тогда удостоверьтесь, что у застройщика имеется полный пакет документов на объект, есть технические условия на воду, электричество, канализацию. Подробно посмотрите проектную декларацию. Но не стоит идти со всеми этими документами к первому попавшемуся юристу. Обращаться нужно строго к тем юристам, которые работают на рынке недвижимости, могут дать вам исчерпывающую информацию относительно состава документации и определить, есть ли основания насторожиться.  

Стоит понаблюдать за стройкой. На сайтах публикуются темпы строительства. Если динамика хорошая, то, скорее всего, рисков меньше.

Конечно, общеэкономические процессы могут влиять на реализацию проектов, и это не зависит от добросовестности компании. Но сейчас существует страхование, которое защитит вас в случае непредвиденных ситуаций, государство несет социальные обязательства. И сегодня невыполнение застройщиком обязательств на объектах, продаваемых по ДДУ, случается предельно редко.

Есть специфические особенности строительства многоквартирных домов в Сочи. Например, их строят на земле, которая оформлена на физическое лицо. Как покупатель может проверить, на чьей земле строится дом?

Если получено разрешение на строительство, и компания продает жилье по договору долевого участия, - значит все процедуры легальны. Особенно если уже зарегистрирован первый договор ДДУ. Озадачиться стоит, если вы видите иную схему реализации квартир («долевая купля-продажа» или ЖСК), то есть в тех случаях, когда договор долевого участия напрямую не выполняется. Если же с договором все в порядке, нет смысла беспокоиться, кому принадлежит земля. Власти, которые выдали разрешение на строительство, несут ответственность за соответствие пакета документов градостроительным и нормативным правилам.

Еще одна особенность Сочи, насколько я могу судить по источникам в интернете (блоги и т.д.), в Сочи строят иногда не жилье, а жилые помещения. Чем жилые помещения отличаются от квартир? Какие риски есть для покупателей жилых помещений?

Жилые помещения продаются не по ДДУ, то есть вы ничем не застрахованы. Ваше право не может быть выделено и закреплено. Обратите внимание на формулировку названия договора. В соответствии с ФЗ-214 он должен называться «Договор долевого участия». Если вы видите использование других формулировок («предварительный договор долевого участия», «долевое участие купли-продажи»), то ваши права могут быть ущемлены, и риски сложно предсказать. Законодательно в этих случаях покупателей никто не защищает.

Есть ли прецеденты в Сочи, когда новостройки строятся не по 214-ФЗ? Насколько средний процент строительства новостроек не по ДДУ отличается от среднего процента в других городах России?

Мы не мониторим такие объекты, потому что они практически не публикуются в рекламе, это не массовые проекты. Нет смысла оценивать мошеннические схемы.

Сколько кв. метров жилой недвижимости было сдано в Сочи в 2016 году, в 2015 году? За последние 5 лет? 

В 2011 году было сдано 465 211 кв. метров, в 2012-м - 581 187 кв. метров, в 2013-м - 301 484 кв. метров, в 2014-м - 439 524 кв. метров, в 2015-м - 283 449 и в первом полугодии 2016 года - 95 200 кв. метров. 

Какой прогноз по стоимости кв. метра в новостройке в Сочи вы можете дать на конец 2016 года, на середину-конец 2017 года?

В настоящий момент роста цены не замечено, поэтому в этом году она скорее останется на существующем уровне. Мы рассчитываем, что конец года будет более-менее активным, но вряд ли это коснется цены, скорее, сделки увеличатся в объемах, и, может быть, будет небольшой скачок стоимости на отдельных объектах, связанный со стадией готовности. Но в целом по городу цена вряд ли изменится.

На 2017 год потенциала к росту цены пока тоже не наблюдается за исключением отдельных проектов. Но если ситуация переломится в сторону сокращения количества предложений, то это, конечно, отразится на стоимости. В настоящее время обстановка такова: спрос существует, он стабильный, регион экономически привлекателен для инвестирования в недвижимость физлицами и пока объем предложения высокий. Однако новых проектов заявляется все меньше. Если спрос останется на высоком уровне, сохранятся экономические факторы, которые его провоцируют, - можно будет говорить о небольшом проценте роста (5-7%) в первом полугодии. Но только в том случае, если на рынок не выйдет большое количество новых предложений.