Стоимость недвижимости в Сочи: рекорды и опасения

На протяжении нескольких недель Сочи упоминался в средствах массовой информации по весомому информационному поводу. Город-курорт в первом полугодии сумел выйти в лидеры по росту стоимости жилья во всей России. Однако помогут ли рекорды удержать на плаву рынок, начинающий ощущать последствия многомесячного падения экономики?

Покупатели не боятся

Как случилось, что сочинская «поляна» недвижимости стала одной из самых притягательных в стране для конечных покупателей? Эксперты видят здесь несколько причин. Первая и самая главная заключается в том, что в России наблюдается явный дефицит масштабного «позитива» на жилищном рынке. Ни один из регионов России сейчас не идет в сравнение с сочинским по количеству положительных новостей, касающихся в том числе недвижимости, за исключением столиц — но они, как считается, уже вырабатывают свой «ресурс позитива», да и рынок столичного жилья, при огромной емкости, все же не является безграничным. Кроме того, многие из тех, кто покупает жилье в Сочи, сами из столиц. Таким образом, в вопросе приобретения недвижимости желание нового одерживает победу над ощущением сиюминутной выгоды.

Большое значение имеет и выросший интерес со стороны разного рода элит, в том числе пластов состоятельных россиян, для которых зарубежная недвижимость стала недоступна — как по внутриполитическим причинам (отражающим внешнеполитические), так и по экономическим (в силу продолжающегося ослабления национальной валюты). Немаловажное значение приобрело и опасение, что легальность происхождения средств в случае приобретения зарубежной недвижимости может быть сопряжена с проблемами.

За время, прошедшее после завершения Олимпийских игр, власти города показали, что не собираются оставлять жителей города один на один с преследующими его проблемами. В какой-то мере диалог власти с городом, выстроенный в Сочи, можно назвать образцовым. В качестве примера, подтверждающего это мнение, можно привести тот факт, что на спрос не оказало большого влияния разрушительное наводнение, произошедшее в конце июня и выявившего ряд нерешенных проблем на инфраструктурном уровне. При прочих равных уровень этой самой инфраструктуры, а также темпов его развития, выделяют Сочи на фоне многих других регионов (в том числе и Крыма, в котором, при схожих ценах на недвижимость, инфрастуктурный уровень находится на значительно более низкой планке).

Есть ли дефицит?

Несмотря на то, что продажи по сравнению с прошлым годом, рассчитанные по аналогичным периодам, просели в среднем на 12-14 процентов, в Сочи до сих пор существует значительный дефицит жилья эконом- и среднего сегмента (то есть квартиры стоимостью менее 7 миллионов рублей). Можно сказать, что рыночная ситуация в последние годы внесла существенные корректировки в планирование, проводящееся застройщиками, благодаря чему на рынок вместо «элитного» жилья стали выводиться квартиры более низкого класса.

Тем не менее, строительный бум, фиксируемый в Краснодарском крае и Сочи в частности, постепенно приводит к ликвидации дефицита. Частично это можно наблюдать на примере жилья высшего ценового диапазона. В ряде «элитных» комплексов, даже сданных до Олимпиады, до сих пор осталось до 20% нераспроданных квартир.

Тем не менее, угроза обрушения рынка из-за слишком высоких темпов вывода на рынок новостроек нависала над Сочи весь прошлый год. К примеру, многие апартаменты высокого ценового класса, которые должны были выйти в продажу после окончания Олимпиады, пока эксплуатируются в формате гостиниц. В случае, если бы они были выведены застройщиками на рынок, картина могла бы стать принципиально другой.

Квартиры мельчают, спрос растет

Одна из особенностей нынешнего состояния рынка заключается в том, что падение платажеспособного спроса выводит на первые места одно- и двухкомнатные квартиры в многоэтажных зданиях. Так, в среднем классе 73% от общего объема — это однокомнатные квартиры, для эконом-жилья эта цифра еще больше. В элитном класса однокомнатные квартиры составляют сейчас почти половину всех предложений.

Большое значение начинает приобретать позиционирование квартир по типу проживания. Большинство многоквартирных домов, отнесенных к бизнес- и элитному классу, находятся вблизи береговой линии и позиционируются как квартиры для «курортного» проживания в противовес небольшому количеству «элитных» комплексов, расположенных вдали от моря и считающихся рассчитанными на «местных», ценящих преимущества постоянного проживания.

Число продаж на первичном рынке в 2014 году уверенно шло вверх, превысив уровень 2013 года более чем на 50%. Однако кризисные явления могут сыграть со статистикой злую шутку. Не исключено, что по итогам 2015 года будет зафиксированно существенное падение количества сделок, особенно по «элитному жилью». При этом прирост цен, также остановившийся, может до конца года не снизиться, однако из-за высокой инфляции это будет означать удешевление жилья. В свете того, что инвестиционная доходность недвижимости практически сравнилась с банковской, это может вызвать отток части покупателей-«инвесторов», однако насколько в реальности это явление повлияет на «здоровье» рынка жилья, мы увидим только через некоторое время.