Что делать, если вы не можете платить ипотеку

Экономическая ситуация в стране приводит к тому, что все больше ипотечных заемщиков оказываются в зоне риска.  В 2015 году объем просроченной ипотечной задолженности вырос на 58%: с 83 до 132 млрд рублей. Портал www.Novostroy-Sochi.ru опросил экспертов рынка, получив от них рекомендации, позволяющие с минимальными потерями выйти из долговой ямы.

Что делать, если вы не можете обслуживать ипотечный кредит?

Доля просроченной ипотечной задолженности в рублях по разным оценкам составляет от 1 до 5%, в валюте – от 14 до 25%. «Это ничтожно малый процент, российским банкам грех жаловаться», - уверен эксперт Союза защиты прав потребителей финансовых услуг (Финпотребсоюз) Сергей Гирнис.  В самом деле, ипотечный кризис в США, породивший в 2008 году мировой финансовый кризис, характеризовался тем, что в среднем по стране около 10% заёмщиков с непогашенными ипотечными кредитами признали свое банкротство или передали недвижимость в собственность кредитора. При этом в десяти штатах процент передачи залоговой недвижимости был более 70%!

Сегодня  в России не нужно быть экспертом, чтобы понимать, в перспективе процент неплатежей по ипотеке, в том числе и рублевой, начнет расти.  Если вы понимаете, что не можете погашать кредит, ни в коем случае не нужно бегать от банка – себе дороже. Попав в сложную финансовую ситуацию, первое, что должен сделать заемщик – это обратиться к кредитору. «С банком, как со священником на исповеди или любимым человеком  нужно быть предельно откровенным. Это сохранит ваши деньги», - говорит Сергей Гирнис. Управляющий партнер компании «Найдем Адвоката» Чермен Дзотов говорит, первое, что должен сделать заемщик – это подготовить и передать в банк письменное заявление о том, что у него изменились жизненные обстоятельства, из-за которых возникли финансовые проблемы. В подтверждение своих слов необходимо приложить подтверждающие данное обстоятельство документы. Если заемщик уволен по сокращению или в связи с ликвидацией организации прикладывается копия листа трудовой книжки, где стоит запись об увольнении, и, соответственно, копия приказа об увольнении в связи с сокращением или выписка из ЕГРЮЛ о ликвидации организации. Если заемщик не может работать по состоянию здоровья, он представляет выписку из истории болезни. Если доходы семьи уменьшились в связи со смертью одного из ее членов, то представляется копия свидетельства о смерти и желательно документ, подтверждающий факт родственных отношений, например, копию свидетельства о браке.

По данным Ассоциации российских банков программы реструктуризации есть у 30% банков, которые активно кредитуют население. Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings отмечает, что российские банки готовы реструктурировать ипотечную задолженность только в 1-2% случаев. Российские эксперты говорят о более обнадеживающих цифрах – из 100 проблемных кредитов ипотека реструктуризируется у  10-15 человек. Разумеется, в первую очередь на это могут рассчитывать заемщики, чья честность у банкиров не вызывает сомнения, то есть те, кто как минимум не бегал от своего кредитора.  

«И валютные заемщики разные, не каждому стоит помогать!»

В декабре прошлого года правительство РФ утвердило в новой редакции программу помощи ипотечным заемщикам. Она позволяет либо единовременно снизить на 10% от остатка основного долга обязательства заемщика (но не более чем на 600 тыс. рублей), либо в течение 18 месяцев погашать кредит в размере 50% от ежемесячного платежа. Однако воспользоваться данной программой могут не все ипотетчики. Программа распространяется на семью как минимум с одним несовершеннолетним ребенком, на ветеранов боевых действий, на инвалидов, на людей, воспитывающих ребенка-инвалида или взявших под опеку несовершеннолетнего. К претендентам на снижение ипотечного бремени применяется и финансовый контроль: доход заемщика с момента получения кредита должен уменьшиться на 30%, приобретенная квартира должна быть эконом-класса при этом - единственным жильем.

Финансовую поддержку в соответствии с программой, по мнению экспертов,  получат 35-50 тысяч заемщиков. При этом валютных ипотечных заемщиков в России, по данным Ассоциации российских банков, 25 тысяч человек, рублевых -  3,5 млн.

Банк – не благотворительная организация, нежелание реструктурировать кредиты связана отчасти и с действующим законодательством, которое обязывает при реструктуризации долга замораживать на счету банка сумму, аналогичную той, на которую проведена реструктуризация. Это значит, что если банк идет вам навстречу и реструктурирует ваш долг, скажем, на миллион, у банка без движения этот миллион должен находиться как минимум год, что, разумеется, финансовой организации не выгодно. Только если вы в течение года добросовестно погашаете реструктурированный кредит, банк может уменьшить замороженную сумму на несколько десятков процентов.

Если же вам улыбнулась удача, и даже если вы не проходите по программе помощи ипотечным заемщикам, но банк идет вам навстречу, происходит следующее. Кредитор либо продлевается срок, на который выдана ипотека, тем самым уменьшается ежемесячный платеж, либо клиент платит только проценты, не погашая тело основного долга (это выгодно в первую очередь заемщикам с дифференцированным типом платежа). В редких случаях могут быть предоставлены кредитные каникулы, когда заемщик вообще не платит банку. Однако в сегодняшней ситуации это, скорее, мечта, чем реальность. Хотя, по словам  финансового омбудсмена Павла Медведева, с мая 2009 года несколько лет действовала программа, по которой Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) за проблемных ипотечных заемщиков выплачивало просроченные проценты банку и выкупало их долг, после чего предоставляло кредитные каникулы. «В 2009 году ко мне, как тогда еще к депутату Государственной думы обратились порядка 1 000 человек, через год-полтора осталось только 10 заемщиков, которым АРИЖК не помогло», - отмечает Павел Медведев. После кризиса 2008 года к финансовому омбудсмену с ипотечными проблемами обращались ежегодно не более десяти человек, сейчас же в день Павел Медведев фиксирует до 100 обращений.

Сегодня и правительство, и профессиональные союзы работают над программами, которые позволили бы банкам с большей охотой идти на реструктуризацию долга. В частности, по экспертным оценкам, в Банке России готовы пересмотреть подход к необходимости замораживать на счету банков средства, аналогичные объемам реструктуризированных кредитов.

«И валютные заемщики – разные, и не каждому стоит помогать - говорит Павел Медведев, - Например, знаю человека, который взял несколько ипотек в валюте в разных банках и купил пять квартир, чтобы сдавать их в аренду, а знаю многодетную мать-одиночку, которая приобрела единственную маленькую  квартирку. Кому в такой ситуации помогать? Думаю, ответ очевиден».

Можно ли остаться с квартирой, если банк не реструктурирует долг?

Даже если банк не готов реструктурировать ипотечный кредит, и вы не можете надеяться на помощь по программе помощи ипотечным заемщикам, все равно у вас есть шанс остаться с квартирой. Для этого нужно, не дожидаясь суда, продавать квартиру самому. В этом случае за недвижимость можно выручить на 20-30% больше, чем если бы она продавалась по решению суда. Начальник отдела продаж агентства недвижимости «ОГРК-Центр» Денис Фокин рассказал такой случай. К ним обратилась женщина, имея на руках решение суда о выселении. В результате клиент не остался на улице, правда, из трехкомнатной квартиры пришлось переехать в однокомнатную. А обратилась бы заемщица раньше, могла бы переехать и в двухкомнатную, - уверены в агентстве. Однако здесь есть одно «но» - банк должен разрешить человеку продать квартиру самостоятельно. При выдаче такого разрешения работает то же правило, что и с реструктуризацией – чем более честный и добросовестный вы заемщик, не бегали от банка, до возникновения финансовых проблем, погашали кредит вовремя или даже платили досрочно, тем больше шансов, что банк разрешит продавать квартиру самостоятельно. Один из региональных топ-менеджеров Росбанка говорит, что в рамках досудебного диалога с клиентом в качестве одного из вариантов решения затруднительной ситуации Росбанк может разрешить продажу залогового имущества с одновременным погашением остатка ссудной задолженности.

А в практике агентства «ОГРК-Центр» ранее не редки были случаи, когда ипотечная квартира продавалась потому, что заемщик переезжает из меньшей площади в большую. В этом случае деньги покупателя направляются в банк, который, в свою очередь, выдает новый ипотечный кредит заемщику, переезжающему в более просторное жилье.

Банкротство вам в помощь?

В октябре 2015 года вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Может ли он существенно помочь ипотечным заемщикам? Финансовый омбудсмен говорит, что нет. По словам Павла Медведева, закон, скорее, работает на кредиторов, а не на должников. Во-первых, процедура доказательств собственной неплатежеспособности перед судом может быть не менее трудоемкой, чем сбор документов для ипотечного кредита. Во-вторых, как уточняют юристы, гражданин считается неплатежеспособным, если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества. Если у должника из обязательств только ипотека, которую он не может оплачивать, то суд человека может не признать банкротом, поскольку задолженность можно погасить за счет реализации заложенного недвижимого имущества. Плюсом закона о банкротстве физических лиц, по словам Сергея Гирниса, можно считать тот факт, что суд в любом случае обяжет банк попытаться реструктуризировать долг.

Цифры:

13-15 лет – на этот срок в среднем выдается ипотека

7-9 лет – за это время чаще всего погашается ипотечный кредит