Денис Сериков: Самая популярная недвижимость Сочи - небольшие квартиры эконом-класса

Руководитель направления ЮИКЦ-Девелопмент Денис Сериков##

За сто с небольшим дней до Олимпиады Novostroy- Sochi решил выяснить, как обстоят дела на рынке новостроек курорта. О ценах на недвижимость, «черном списке» самостроев, спросе на новые квартиры и предложениях от застройщиков мы беседуем с руководителем направления ЮИКЦ-Девелопмент Денисом Сериковым.

Денис, обрисуйте, пожалуйста, ситуацию: каковы основные тенденции в отношении цен, активности застройщиков и покупателей? Какие проекты привлекают к себе наибольшее внимание?

Ситуация на рынке новостроек остается сложной. В сегменте предложения есть значительное число приостановленных объектов (около 30% от общего объема строительства). Активность застройщиков по известным причинам сейчас снижена. Платежеспособный спрос по-прежнему остается низким, чему виной является высокий уровень цен на первичном рынке и неудобства, связанные с масштабной реконструкцией курорта. Приемлемый спрос наблюдается только на недорогие жилые комплексы эконом-класса, а вот спрос на покупку квартир элитного сегмента остается низким.

Из обсуждений на форумах можно сделать вывод, что сочинцы не очень довольны тотальным строительством в городе. 2013-й должен был стать «годом тишины», но надежды не оправдались: застройщикам разрешили завершать строительство, плюс проводят массовые «зачистки» самостроев. Есть ли надежда на то, что улицы и коммуникации курорта будут приведены в порядок в ближайшей перспективе?

Безусловно, надежда на то, что город достойно подготовится к проведению Олимпиады, есть. Но осталось совсем немного времени, а объем работ крайне значителен. Его, к сожалению, нельзя выполнить в такие сроки, не потревожив местных жителей.

Проблема в том, что застройщики, особенно в эконом-классе, как правило, уделяют небольшое внимание благоустройству прилегающей территории. Работы проводятся в рамках минимальных требований к вводу объекта в эксплуатацию и различных норм. Понять их можно: в этом сегменте жилья удовлетворение потребительских предпочтений к инфраструктуре не влияет на уровень продаж, а затраты на подобные работы нести приходится.

Одна из самых «горячих» новостей последнего времени – опубликование властями курорта так называемого «черного списка» незаконных строений, подлежащих сносу. Демонтаж планируют проводить на том основании, что у застройщиков не было предусмотренных законом документов (в частности, разрешения на строительство). Как в этой ситуации действовать людям, успевшим приобрести квартиры в «проблемных» объектах?

В таких случаях необходимо отстаивать в судебном порядке возврат собственных средств и в дальнейшем крайне тщательно и обдуманно подходить к выбору жилого объекта.

А если в «активе» застройщика есть новостройка из «черного списка», какие у него перспективы работы на сочинском рынке в будущем?

Вопрос сложный, ведь степень нарушений может быть по разным объектам различной. Если застройщик будет устранять все нарушения оперативно, и добросовестно исполнять взятые обязательства, то репутация может быть восстановлена. Однако необходимо понимать, что большинство таких «черных» застройщиков не беспокоятся о своей репутации. Ими движет лишь жажда наживы.

Не редкость на сочинском рынке продажа квартир в домах, которые строятся как ИЖС. Каковы риски покупки такой недвижимости и стоит ли ее приобретать?

Если дом расположен на участке, предназначенном для ИЖС, и не соответствует данному назначению, то для покупателя очень высок риск никогда не вселиться в эту квартиру. Приобретать ее нельзя. Именно такие объекты зачастую входят в список домов, подлежащих сносу. При этом для такого покупателя и статус «обманутого дольщика», и вытекающая из него возможная помощь государства невозможны.

Схема наиболее безопасного приобретения квартир разработана государством. Это покупка в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Какие проекты в Сочи пользуются большей популярностью – эконом-класс или премиум-недвижимость? Что чаще выбирает покупатель – квартиры с отделкой или жилье «на котловане»?

Безусловно, наибольшей популярностью пользуются жилые комплексы эконом-класса, небольшие по планировке квартиры. Они лучше всего подходят для временного проживания и являются сравнительно доступными по цене. Средняя цена квартир в объектах эконом-класса в Сочи составляет 62-65 тысячи рублей за квадратный метр. Квартиры бизнес-класса продаются в среднем по цене 85-88 тысяч за «квадрат». Элитные объекты отличаются единичным спросом, так как цена на них завышена.

Насколько привлекателен рынок новостроек Сочи для инвесторов?

Сейчас мы оцениваем привлекательность рынка новостроек как низкую. Это связано с административными барьерами в рамках подготовки к Олимпиаде, с высокой себестоимостью и ценой продажи квартир, которые не позволяют рассчитывать на высокие темпы продаж полезной площади. После окончания Олимпиады ситуация усугубится выводом на рынок огромного объема предложения и усилением конкуренции за потенциального покупателя.

А стоит ли покупать сегодня сочинскую недвижимость частным инвесторам, которые хотят заработать на дальнейшей перепродаже жилья?

Наиболее вероятно, что уровень цен на жилье в Сочи в ближайшие два года возрастать не будет, либо рост будет находиться в пределах инфляции. При ожидаемой рыночной ситуации (значительный профицит предложения при ограниченной емкости спроса) перепродать квартиру с ощутимой выгодой у потенциального инвестора вряд ли получится. Есть более привлекательные региональные рынки жилья.