Сочинский рынок недвижимости: долгий путь к гармонии

Четыре месяца, прошедшие после завершения олимпийских мероприятий, дают возможность оценить, сбываются ли прошлогодние прогнозы. Процесс выхода на рынок жилья, построенного специально для Олимпиады, уже вовсю идет, однако эксперты, говоря о текущих тенденциях, по-прежнему избегают однозначных выводов.

Благодаря Играм Сочи — небольшой курортный город — стал стройкой всероссийского масштаба. Кроме спортивных объектов и дорог, Олимпиада оставила городу колоссальное «наследство» в виде многих сотен тысяч квадратных метров нового жилья. При этом внеолимпийское строительство в Сочи тоже ставило рекорды, подстегнутое потребительским ажиотажем 2007 года, когда город обошел конкурентов в борьбе за место проведения зимних Игр 2014 года. За пару месяцев после этого цены в регионе поднялись в среднем в два раза. Однако после кризиса 2008 года рынок жилья ожидала полная стагнация, заставившая большинство независимых застройщиков переориентироваться с невостребованного элитного жилья на небольшие квартиры и апартаменты для иногородних жителей, заинтересованных в «летнем» жилье (так называемый «комфорт-класс»). До уровня продаж ажиотажного периода рынок смог дотянулся к концу 2013 года, однако лишь в сегментах относительно недорогих апартаментов. Объем сделок по «элитке» пока уступает докризисному уровню более чем в два раза.

Одна из причин отставания — затоваривание рынка, вынудившее городские власти ввести в начале 2013 года мораторий на строительство нового жилья. Ожидается, что он будет снят в конце 2014 года, хотя высказывается мнение, что это может произойти и раньше. Сейчас экспертов больше всего настораживает тот факт, что практически все «олимпийское» жилье, поступающее сейчас в распоряжение рынка — это объекты уровнем не ниже бизнес-класса, и оно составляет более 70% от всех сдаваемых в этом году площадей подобного качества. При этом многие из таких объектов категорически не соответствуют ожиданиям покупателей. Скажем, элитные апартаменты на территории «Олимпийской деревни» переоборудованы из комнат, где во время Игр размещались спортсмены. Квартиры скромного метража и не самой удачной планировки выводятся на рынок по цене свыше 20 миллионов рублей (тогда как квартиры самого «продаваемого» сегмента не превышают по цене 12-15 миллионов). Высокая цена частично оправдывается близостью горного кластера и побережья, однако многие предпочтут приобрести за эти деньги дом на каком-либо из известных альпийских курортов.

По оценкам экспертов, полностью реализовать жилье в объектах «олимпийской» серии удастся лишь через 10-15 лет. Однако наиболее «ходовые» квартиры комфорт-класса (составляющие примерно четверть предложения) будут проданы в первую очередь. Это квартиры и апартаменты стоимостью от 5 до 14 миллионов рублей, где цена квадратного метра не превышает 110 тысяч рублей.

При этом средняя стоимость квадратного метра в объектах более высокого класса после выхода на рынок всех «олимпийских» площадей (а это ожидается к концу года) достигнет 160-170 тысяч рублей. На фоне себестоимости строительства такого жилья в 100-120 тысяч рублей за кв. м (что ввиду природных и административных условий значительно выше аналогичного показателя в Москве) на серьезное (свыше 30%) снижение цен застройщики, разумеется, добровольно не пойдут.

Негативную роль сыграла и поздняя готовность строительства вкупе с отсутствием опыта доолимпийских продаж объектов Игр. Во многих городах, проводивших Олимпиаду, пик спроса приходился на полгода, предшествовавшие спортивным событиям, а после их окончания, например, в Барселоне, регистрировалось существенное снижение цен. Необходимо, однако, делать поправку на то, что всплеска активности перед Играми в Сочи не наблюдалось. Более того, в последние годы доля «инвестиционных» сделок по недвижимости неуклонно снижалась — по общепризнанному мнению, вкладывать средства в сочинские квартиры с целью их защиты от инфляции имело наибольший смысл до начала массового олимпийского строительства.

Еще один фактор недостаточного спроса на «элитное» жилье состоит в том, что объявленным высокопоставленными спикерами планам на перевод Сочи в статус элитной игорной зоны так и не был дан ход. Судя по всему, городу предстоит «позиционировать» себя в ранге семейного курорта для российского среднего класса, что не вполне совместимо с большим количеством дорогого жилья.

Тем не менее, по поводу вектора развития сочинского рынка жилья большинство экспертов высказывает осторожный оптимизм. Есть надежды на то, что качество инфраструктуры сделает Сочи востребованным курортом для множества россиян среднего достатка. Если спрос на «элитку» будет со временем сбалансирован естественным инфляционным понижением цен, перекос на рынке будет устранен, а печальные прогнозы могут никогда не сбыться.