Олимпийская недвижимость Сочи: о настоящем и будущем

К вопросу о прибыльности Олимпиады – не только сочинской, а как таковой – эксперты относятся скептически. Затраты на инфраструктуру, спортивные сооружения и обеспечение безопасности обычно многократно превышают доходы от продажи билетов и от рекламы. Если речь и идет о прибыли, то, как правило, об отсроченной. Бывшая олимпийская столица, за счет «преображения» в ходе подготовки к Играм, становится привлекательной для туристов, объем инвестиций постепенно увеличивается, город процветает. Но даже при самом радужном раскладе от проблемы «олимпийского наследия» никуда не деться. И чем ближе дата открытия Олимпиады, тем реальнее становятся призраки «белых слонов».

Король Сиама был мудрым человеком: вместо того чтобы уничтожить неугодного придворного, он одаривал его бесценным белым слоном. Убить или продать животное новый владелец не мог, вот и приходилось бедняге выкладывать крупные суммы на его содержание, вплоть до полного разорения. В положении хозяина белого слона рано или поздно оказывается любой город, где проходит Олимпиада, а в роли самого слона при этом выступают объекты, надобность в которых отпадает одновременно с финальным олимпийским шоу. Хотя некоторым столицам Игр удается свести «поголовье» экзотических животных к минимуму и таким образом избежать убытков.

Как столицы Олимпиады со слонами сражались

В Лондоне к Олимпиаде-2012 некоторые объекты (хоккейный стадион, баскетбольная арена, комплекс для водного поло) изначально были спроектированы как временные, подлежащие демонтажу. Медиацентр после продажи превратится в отлично оснащенный офисный центр, с магазинами и сервисными службами. Вместо гандбольного стадиона откроется городской спортивный комплекс; в аквацентре желающие смогут заниматься водными видами спорта. В медицинском центре, обслуживавшем Олимпиаду, разместится поликлиника, а в столовой для спортсменов откроют школу. Решен и вопрос с жилым фондом: из недвижимости гостиничного типа апартаменты, в которых жили гости и участники Олимпиады, трансформируются в обычные квартиры. Их перепланируют, обустроят кухни, и начнут продавать уже в этом году. Катарская компания Qatari Diar выкупила элитные объекты, и они поступят на рынок как люксовое жилье. Но будут здесь и квартиры попроще; уже сегодня на территории бывшей Олимпийской деревни живут 11 тысяч обитателей не самого благополучного лондонского района Ист Энд.

В Китае построенные архитекторами с мировыми именами стадионы стали объектами внутреннего туризма. Ежедневно в первый год после Олимпиады «Водный куб», «Птичье гнездо» и другие грандиозные объекты посещали от 5 до 10 тысяч человек (в основном – жители глубинок, для которых организовали специальные автобусные перевозки). Но в целом только малая часть от трех десятков крупных спортивных объектов используется в Пекине по назначению. «Водный куб» теперь вмещает не только бассейн, но и магазины, ночной клуб и развлекательный комплекс. «Птичье гнездо» стало местом проведения футбольных матчей, и, по самым скромным подсчетам, затраты на строительство этого стадиона окупятся лишь спустя 30 лет после Олимпиады. Остальные олимпийские объекты доходов не приносят и содержатся из средств бюджета. Аналогично складывается ситуация и в Афинах, где десятки миллионов евро каждый год уходят на содержание и коммунальное обслуживание двадцати с лишним спортивных сооружений, построенных к Олимпиаде 2004 года. В Турине часть олимпийских объектов уже демонтировали, остальные остаются невостребованными.

Сочи: самая дорогая Олимпиада станет самой убыточной?

О том, что будет с олимпийскими объектами в Сочи после 2014-го года, первое время вообще особенно никто не задумывался. Главным был сам факт: Игры пройдут в России, и это – почетно и хорошо. Вопросы о том, насколько прибыльна или убыточна будет Олимпиада-2014, как скажется на состоянии и развитии курорта, и что станет с олимпийской недвижимостью в будущем, на повестке дня появились не так давно. В феврале правительство утвердило программу использовании «олимпийского наследия», согласно которой применение должно найтись и объектам горного кластера, и сооружениям в Имеретинской низменности. Но даже с учетом того, что эта программа составлена разумно, и оправдает надежды, сочинская Олимпиада уже сейчас многими приравнивается к числу самых неудачных и убыточных проектов. Чтобы убедиться в том, что пессимисты недалеки от истины, достаточно вспомнить опыт других олимпийских столиц и сравнить его с отечественным.

Одно из проявлений «олимпийского эффекта» – это развитие инфраструктуры и общее обновление города, где проходят Игры. Токио к Олимпиаде в 1964 году полностью перестроили. В Лондоне получил иное развитие уже упоминавшийся выше Ист Энд. В Барселоне к Играм 1992 года реконструировали канализацию и систему водоснабжения, построили автобаны, открыли отели, расширили аэропорт. В прибрежной полосе снесли склады и причалы, обустроили комфортную рекреационную зону, расчистили пляжи. Именно Олимпиада стала толчком к тому, чтобы туристический сектор стал градообразующим на последующие десятилетия. 

В Сочи на момент принятия решения о проведении Олимпиады не было ни дорог, ни стадионов, ни нормально функционирующей канализации, ни современного аэропорта. Инженерная структура и сегодня оставляет желать лучшего, а линии электропередачи не способны выдерживать высокую нагрузку, и регулярные отключения света для сочинцев – дело привычное. Едва ли не впервые в истории победила заявка города, в котором к Олимпиаде не было готово вообще ничего. Неудивительно, что в итоге именно этой Олимпиаде суждено стать и самой дорогой в истории.

Олимпиаду решено использовать в качестве национального проекта по приведению курорта в порядок. Объем денежных вливаний колоссальный: на олимпийские стройки выделено свыше двухсот миллиардов рублей кредитов. При этом восемь из девятнадцати проектов, которые финансирует Внешэкономбанк, уже признаны заведомо убыточными, но их финансирование продолжится, и к 2014 году составит в целом 170 млрд руб. Бюджет по некоторым проектам вырос в два и более раз (в частности, смета растет из-за дорогостоящей отделки). На легкое метро в Красную Поляну, модернизацию трассы «Дон», строительство новых ГЭС, возведение отелей, стадионов, недвижимости для волонтеров потрачены крупные суммы. При этом олимпийские проекты изначально не были вписаны в концепцию развития города.

Сегодня Сочи по-прежнему похож на гигантскую стройплощадку, а самый ценный фактор, который притягивал сюда туристов раньше – морское побережье – практически утрачен, поскольку свободный доступ к пляжам почти повсеместно перекрыт. Очевидно, что жизнь в Сочи в ходе подготовки к Олимпиаде не только не улучшается, но и становится гораздо хуже. Здесь уместно вспомнить те же Афины: при том что греки очень недовольны чрезмерными затратами на Олимпиаду (12 миллиардов долларов), они все же получили новый аэропорт, скоростной трамвай и метро. Сочи, похоже, получит «в наследство» лишь тех самых белых слонов. Единственное, что радует местных жителей – то, что часть квартир в новых домах, которые строят для волонтеров и сотрудников служб безопасности, будет передана очередникам.

Лишь две Олимпиады в истории стали действительно прибыльными: в Лос-Анджелесе в 1984-м и в Атланте в 1996-м году. Наверное, никого не удивит, что именно эти Игры были и самыми малобюджетными. Участники соревнований жили в общежитиях, никаких грандиозных строек там не затевали, всемирно известных архитекторов (как в Пекине) к работе не привлекали. В Лос-Анджелесе к проведению Игр не привлекали даже государственные деньги – обошлись городским бюджетом. Но в наших условиях, похоже, более близким может считаться вариант Монреаля, где в 1976-м году Олимпиада принесла убыток в миллиард долларов, покрыть который город смог лишь спустя тридцать лет.